Jak Polacy wybierają mieszkania? Raport z rynku nieruchomości

Popyt na rynku mieszkaniowym jest obecnie wyższy niż produkcja deweloperska, a mieszkania sprzedają się na etapie dziury w ziemi. Jednocześnie na drodze do podjęcia decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości Polacy łatwiej dają się przekonać do przekroczenia założonych na wstępie limitów ceny niż do zmiany wymarzonej lokalizacji – chyba że na korzystniej skomunikowaną. Jakie jeszcze wnioski wypływają z najnowszego raportu nt. rynku nieruchomości w Polsce?

Pod koniec 2017 roku ma zostać opublikowany raport nt. obrotu nieruchomościami w Polsce, przygotowywany przez REAS – firmę doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym oraz OBIDO – platformę klientów rynku pierwotnego, dysponującą obszerną bazą danych nt. procesów decyzyjnych, które dokonują się między pojawieniem się myśli o zakupie mieszkania a podpisaniem umowy z deweloperem. Autorzy analizy już jesienią zdradzili jednak pierwsze spostrzeżenia i wnioski.

Mieszkanie dla siebie czy pod wynajem?

Wśród kupujących mieszkania wyodrębnić można dwie podstawowe grupy: osoby kupujące lokum dla siebie czy bliskich oraz inwestorów. Co potwierdzają badania, w pierwszej grupie – bez względu na to, czy mamy do czynienia z rodziną, bezdzietną parą czy z singlem – ograniczonym zasobom finansowym (zakup w 73-77 proc. finansowany z kredytu) towarzyszą oczekiwania związane z możliwe największym możliwym metrażem. Zwłaszcza rodziny z dziećmi częściej szukają mieszkań zlokalizowanych dalej od centrum oraz mniej korzystnie skomunikowanych, za to obszernych, które wszystkim domownikom dadzą komfortową przestrzeń do życia.

Inwestorzy, czyli osoby planujące zakup mieszkania pod wynajem, transakcje tego rodzaju finansują z kredytu przeciętnie tylko w 43 proc. – co więc czytelne, tego typu inwestycje stanowią lokatę nadwyżek kapitału. Nabywcy z tej grupy jednocześnie szukają nieco innego typu mieszkań niż pozostali. Przede wszystkim bardziej zwracają uwagę na lokalizację lub łatwość dojazdu do centrum miasta, do większych uczelni albo do dzielnic biznesowych. Te czynniki są kluczowe dla atrakcyjności oferty wynajmu mieszkania, a więc i do sfinansowania inwestycji.

Kto kupuje kawalerki?

Mieszkania jednopokojowe, z natury rzeczy mało komfortowe, mimo relatywnie niskich cen transakcyjnych nie cieszą się dużym wzięciem. Co charakterystyczne, nie są nimi zainteresowane nie tylko rodziny (2 proc. kupujących) czy pary (8 proc.), ale nawet single (25 proc.). Największa część rodzin decydujących się na zakup mieszkania wybiera mieszkania 3-pokojowe (50 proc.) lub 4-pokojowe (30 proc.), większość par decyduje się na dwa (50 proc.) lub trzy pokoje (38 proc.), a większość singli na mieszkania dwupokojowe (61 proc.).

Kawalerki proporcjonalnie najczęściej wybierane są przez inwestorów – 36 proc. z nich decyduje się na ulokowanie kapitału w 1-pokojowym mieszkaniu pod wynajem. Główny obszar zainteresowania osób z tej grupy stanowią jednak mieszkania 2-pokojowe, atrakcyjniejsze w oczach potencjalnych najemców, a stosunkowo niedrogie (niska cena zakupu).

Jak Polacy decydują się na zakup mieszkania?

Badacze z OBIDO prześledzili proces decydowania o zakupie konkretnego mieszkania. Wyniki wskazują, że z jednej strony łatwiej jest przekonać potencjalnego klienta do przekroczenia założonych widełek cenowych niż do zmiany lokalizacji na inną – w jego oczach mniej prestiżową (np. warszawski Grochów zamiast Saskiej Kępy, Wola zamiast Śródmieścia). Ta tendencja jednak zaznacza się przede wszystkim u osób silnie przywiązanych do określonych dzielnic oraz dysponujących grubszym portfelem. Pozostałe w praktyce dopuszczają zmianę preferowanej lokalizacji na inną, o ile proponowane mieszkanie okaże się atrakcyjne cenowo oraz (co najważniejsze) dobrze skomunikowane z centrum lub z innymi, ważnymi dla klienta obszarami miasta (dzielnica akademicka, biznesowa itp.).

Jako ilustrację autorzy opracowania przedstawili autentyczny przypadek kobiety z Warszawy, która szukała mieszkania dla rodziny. W pierwszym rzucie (koniec kwietnia 2017 r.) określiła następujące parametry wyszukiwanej oferty: cena do 400 tys. zł (na kredyt), wielkość od 55 m², min. 3 pokoje z osobną kuchnią, położenie od I piętra wzwyż, lokalizacja: Śródmieście, Wola, Ochota z dobrym dojazdem do centrum.

W toku analiz przedstawionych jej ofert kobieta stopniowo korygowała swoje preferencje. Najpierw (po upływie ok. 2 tygodni) zaczęła dopuszczać zamieszkanie po drugiej stronie Wisły, byleby z dobrym dojazdem do centrum miasta. Następnie (kolejne 2 tygodnie później – w końcu maja) zaczęła brać pod uwagę także mieszkania na parterze oraz te z kuchnią otwartą na pokój.

Ostatecznie klientka zdecydowała się na zakup mieszkania o założonym metrażu (54,53 m²) i korzystniejszej cenie (385 tys. zł), jednak położonego na parterze (ale z ogródkiem), z kuchnią otwartą na salon, a przede wszystkim położonego w innej części miasta – na bliskiej Pradze Południe zamiast w Śródmieściu, na Ochocie czy na Woli. Decydującą rolę w kwestii rezygnacji z pewnych wartości prestiżowych, tradycyjnie kojarzonych z Warszawą lewobrzeżną, było tu faktyczne rozszerzenie się funkcjonalnego centrum miasta na część Pragi oraz doskonały dojazd do Śródmieścia.

Jak deweloperzy reklamują mieszkania?

W oparciu o szczegółowe analizy procesu zakupu mieszkania deweloperzy zmieniają sposoby reklamowania oferowanych przez siebie mieszkań, a przede wszystkim konkretyzują przekazy reklamowe i precyzyjnie wskazują na zalety poszczególnych osiedli czy bloków w oczach hipotetycznych odbiorców:

• W przypadku mniejszych mieszkań akcentują walory inwestycyjne (np. dobry dojazd; klucze do odebrania od zaraz; możliwość zakupu dwóch sąsiadujących kawalerek z możliwością połączenia ich w mieszkanie dwupokojowe albo ponownego podziału na dwa), w przypadku większych – przestrzeń dla rodziny (taras, ogródek, tereny zielone, plac zabaw; wyeksponowana korzystna cena za mieszkanie o konkretnym, prezentowanym planie – a nie abstrakcyjna cena za mkw).

• Wyraźnie akcentują estymowany czas dojazdu do centrum lub do stacji metra, zwłaszcza niezawodnym transportem szynowym.

• Zamiast niewiele mówiących nazw wielkich dzielnic (np. Białołęka – dodatkowo kojarząca się z nieładem urbanistycznym, słabą infrastrukturą społeczną oraz siecią usług itp.) operują węższymi (np. Annopol – nazwa odzwierciedlona także w nazwie pętli tramwajowej oraz jednej z galerii handlowych, co ułatwia zlokalizowanie oferty na mapie Warszawy i wskazuje na łatwość dojazdu).