Kupić mieszkanie czy wynająć? Ekspert policzył, co się bardziej opłaca
Wysokie ceny mieszkań, rosnące stopy procentowe, spadek przeciętnej zdolności kredytowej, a przy tym galopująca inflacja i czarne scenariusze dotyczące podwyżek cen prądu i gazu. Czy w takich warunkach opłaca się kupić mieszkanie? A może lepiej wynająć i poczekać z zakupem jeszcze kilka lat?
Wynajmować czy kupić?
Z jednej strony własne mieszkanie to większe poczucie bezpieczeństwa. Dużo lepiej jest „mieszkać na swoim” i spłacać kredyt sobie, a nie komuś innemu (jak ma to miejsce podczas wynajmu).
Z drugiej jednak strony wynajem pozwala na większą elastyczność i może być wygodniejszy, zwłaszcza jeśli często zmieniamy miejsce zamieszkania lub rzadko bywamy w domu. Często też decyzja o wynajmie, a nie o kupnie mieszkania jest podyktowana sytuacją finansową – wielu osób po prostu nie stać na kupno nieruchomości, a wysokie stopy procentowe i raty nie zachęcają do wzięcia kredytu hipotecznego. W takim przypadku wynajem jest jedyną opcją.
Jeszcze do niedawna (do ok. połowy 2021) stopy procentowe były dość niskie i wzięcie kredytu na dom czy mieszkanie było bardzo korzystne i opłacalne. Niestety, w obecnej sytuacji, gdy tylko w czerwcu stopy procentowe sięgnęły rekordowych 6 procent, a przeciętna zdolność kredytowa spadła, wiele osób rezygnuje z zakupu mieszkania na kredyt.
Nie oznacza to, że kupno mieszkania to dziś całkowicie niemożliwy i nieopłacalny biznes. Sprawdźmy dwa hipotetyczne scenariusze: kupna i wynajmu. Z raportu HRE Investments wynika, że koszt wynajmu 2-pokojowego mieszkania w Warszawie wynosi dziś przeciętnie 3000-3500 zł/miesiąc (plus media, które też ciągle rosną).
Z kolei kupując 45-metrowe mieszkanie w stolicy musimy zapłacić ok. 540 000 zł. Do tego dochodzą koszty takie jak: notariusz, podatek, opłaty sądowe itd.
Zakładając, że mamy 10% wkładu własnego, to rata miesięczna kredytu za tego typu mieszkanie wyniesie nad ok. 4 tysiące złotych. Dodatkowo, by wziąć kredyt, nie wystarczy mieć tylko pieniądze na start – musimy udowodnić, że mamy zdolność kredytową i będziemy w stanie spłacać ratę w terminie.
Jak wynika z wyliczeń HRE Investments, w perspektywie 25 lat, wliczając w to odsetki, będziemy musieli zapłacić 1,2 mln złotych, by spłacić mieszkanie. Obliczenia zakładają, że obecne stopy procentowe utrzymają się, co jest jednak mało prawdopodobne (prezes NBP zapowiedział, że będą stopniowo spadać).
Z drugiej strony, wynajmując mieszkanie przez kolejne 25 lat, zakładając, że czynsze nie wzrosną (co jest mało prawdopodobne), również będzie nas kosztować ponad milion złotych.
Podsumowując, w ciągu 25 lat, niezależnie, czy kupimy, czy wynajmiemy mieszkanie, bardzo prawdopodobne, że wydamy mniej więcej tyle samo. Tylko że kupując nieruchomość, po spłacie kredytu będziemy ją mieć na własność.
Kupić na dla siebie czy na wynajem?
Kupując nieruchomość dla siebie na kredyt, musimy liczyć się z wysokimi ratami i stopami procentowymi. Spłacanie ich jednak może łagodzić myśl, że mieszkanie niedługo będzie nasze.
Jeśli natomiast planujemy kupić mieszkanie pod wynajem – warto to dobrze przemyśleć. Z jednej strony nie musimy obawiać się, że zabraknie chętnych do wynajęcia nieruchomości – przy obecnym deficycie mieszkań, spadku zdolności kredytowej sporej części społeczeństwa i napływającym do Polski uchodźcom z Ukrainy jest niemal pewne, że mieszkanie (zwłaszcza w dużym mieście) na pewno znajdziemy lokatorów.
Z drugiej strony, wynajmując mieszkanie obciążone hipoteką, może się niedługo okazać, że rata kredytu jest wyższa niż przychody z czynszu najmu. Wynajem w dłuższej perspektywie może być więc nieopłacalny. Jedną z opcji jest podniesienie czynszu (co robi wielu właścicieli), inną – przejście na wynajem krótkoterminowy. Wiąże się to jednak z ciągłym nadzorem nieruchomości, na co nie każdy ma czas i ochotę.
Podsumowanie
Myśląc przyszłościowo, zakup mieszkania zawsze jest dobrym pomysłem. Z drugiej strony wynajem daje większą wolność i swobodę, a także potencjalnie mniejsze obciążenie finansowe. Niezależnie od tego, jaka decyzję podejmiemy, warto rozważyć wszystkie za i przeciw oraz bardzo dobrze przeanalizować swoją sytuację finansową.
